Wohnbaupolitik in der Vorwahlzeit

Landesstatthalter Karlheinz Rüdisser über das Wohnbauporgramm der Landesregierung, den Leerstand und die Wohnkosten in Vorarlberg.  

„Wahlkampf gleicht dem Versuch, einen Touristen statt im Hotel im Reiseprospekt unterzubringen“, sagte einmal der deutsche SPD-Politiker und Journalist Karl Garbe. Nun ist es klar und bis zu einem gewissen Grad verständlich, dass die Zahl dieser „Prospekte“ und die enthaltenen Versprechen zunimmt, je näher der Wahltermin rückt. Gleichzeitig sollten die Wünsche und Forderungen ein Mindestmaß an Realismus nicht unterschreiten und auch die Konsequenzen bei einer möglichen Umsetzung bedacht werden. Das gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Forderung nach leistbarem Wohnen. 

Zum Status quo: Anfang März 2019 ist die Novelle zum Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetz in Kraft getreten, auch mit dem Ziel den steigenden Grundstückpreisen entgegenzuwirken. Ebenso wurde in den vergangenen Jahren ein umfangreiches Wohnbaupaket beschlossen, die Bautechnikverordnung sowie die OIB-Richtlinien überarbeitet, das Projekt „sicher vermieten“ gestartet oder kostengünstige und innovative Bauweisen, wie das Projekt „Wohnen 500“, entwickelt. Ergänzt werden diese Aktivitäten durch bewährte Instrumente wie die Wohnbauförderung, die Wohnbeihilfe, den gemeinnützigen Wohnbau oder verschiedene Forschungsprojekte. Alle diese Maßnahmen zielen darauf ab, leistbares Wohnen zu ermöglichen. Manche Maßnahmen helfen sofort und unmittelbar, wie z.b. die Wohnbeihilfe. Andere Maßnahmen, wie das Wohnbaupaket oder die Gesetzesnovellen, benötigen Zeit, um ihre Wirkung spürbar zu entfalten. Wer eine durchschnittliche Laufzeit eines Wohnbauprojekts von der Grundstücksuche bis zur Schlüsselübergabe kennt, wird darüber auch nicht verwundert sein. 

Karlheinz Rüdisser<br>Landesstatthalter
Karlheinz Rüdisser
Landesstatthalter

Alle genannten Maßnahmen wurden mit zum Teil großer Mehrheit im Landtag oder einstimmig von der Regierung beschlossen. Es überrascht deshalb ein wenig, dass ein paar Monate vor der Landtagswahl die eingangs genannten „Prospekte“ auch vom Koalitionspartner erscheinen. So lautet eine Forderung, dass der gemeinnützige Wohnbau bis 2035 verdoppelt werden soll. Bauträger sollen eine um 20 Prozent höhere Baunutzungszahl zugestanden bekommen, wenn sie 1⁄4 der Wohnungen für zehn Jahre gemeinnützig vermieten.

Zur Verdoppelung des gemeinnützigen Wohnbaus ist festzustellen, dass das Wohnbauprogramm seit 2013 von ursprünglich rund 300 pro Jahr auf derzeit 700 – 750 Wohneinheiten jährlich mehr als verdoppelt wurde. Dies war nur mit größten Anstrengungen auf Seiten der gemeinnützigen Bauträger zu erreichen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Bauwirtschaft einer sehr guten Konjunktur und Auftragslage erfreut. Der Wert der technischen Produktion im Hochbau der Bauwirtschaft in Vorarlberg stieg von ca. 398 Mio. im Jahr 2013 auf ca. 656 Mio. Euro im Jahr 2018. Die Auftragsbücher sind voll, die Kapazitäten mehr als ausgelastet, Vorlaufzeiten entsprechend lange.

Unabhängig davon, ob eine zusätzliche Nachfrage in diesem Ausmaß überhaupt erfüllt werden könnte, steht wohl außer Zweifel, dass durch eine weitere Verdoppelung der Bauleistung im gemeinnützigen Wohnbau die Baupreise deutlich steigen würden. Teils wird auch der Eindruck erweckt, dass der gemeinnützige Wohnbau günstiger sei. Dies stimmt für die Mieter. Gleichzeitig müssen die Grundstücke am Markt erworben und die Anlagen gebaut werden. Die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den bezahlten Mieten trägt die Allgemeinheit.

Fraglich ist auch, ob eine Steigerung in diesem Ausmaß überhaupt notwendig ist. Einen Anhaltspunkt gibt der Wohnbauförderungsbericht 2018 des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen. Dieser kommt zum Ergebnis, dass 2018 3.100 neue Wohneinheiten in Vorarlberg benötigt, gleichzeitig im Durchschnitt 2017/18 jedoch 3.500 Wohneinheiten neu bewilligt wurden. Weiters wurden, wie erwähnt, auch mittel- und langfristige Maßnahmen gesetzt, um positiv auf den Immobilienmarkt einzuwirken. Die Forderung nach einer weiteren Verdoppelung des Bauprogramms ist somit wohl kaum umsetzbar, teuer und möglicherweise ineffizient. 

Eine weitere Forderung lautet: Halbierung des Leerstands bis 2030. Dieses Ziel wird bereits intensiv verfolgt. Nach dem Start von „sicher vermieten“ als Pilotprojekt in Dornbirn wurde für Vorarlberg eine Leerstandsstudie erstellt. Basierend auf den Ergebnissen dieser Studie wurde das Projekt „sicher vermieten“ weiterentwickelt, auf ganz Vorarlberg ausgeweitet und mit eigenen personellen Ressourcen ausgestattet. Der Mitarbeiter hat im April die Arbeit aufgenommen, mit dem Ziel leerstehenden Wohnraum wieder dem Markt zuzuführen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht alle für den Leerstand relevanten Faktoren beeinflusst werden können. So hat die Studie ergeben, dass viele Eigentümer beispielsweise aufgrund des komplexen Mietrechts oder aus Angst vor Beschädigungen auf eine Vermietung verzichten. Eine Reform des Mietrechts bzw. steuerliche Erleichterungen sowie die Stärkung von Länderkompetenzen wären dringend notwendig. 

Die letzte Forderung lautet: Die Wohnkosten auf max. ein Drittel des Haushaltseinkommens zu reduzieren. Eine Auswertung der Wirkung der Wohnbeihilfe zeigt, dass die Haushalte im Durchschnitt (Einkommen + Wohnbeihilfe + Familienbeihilfe) ca. 35 Prozent für die Wohnkosten aufwenden. Dabei ist nicht berücksichtigt, dass diese Haushalte allenfalls auch Mindestsicherung, Familienzuschuss oder Pflegegeld bekommen können, die Forderung im Bereich der Wohnbeihilfe also bereits erfüllt ist. 

Leistbares Wohnen ist zweifellos ein zentrales Thema und eine große Herausforderung. Diese Problematik ist aber kein Vorarlberger Phänomen, es ist in nahezu allen Ballungsräumen und Regionen mit hoher Lebensqualität und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit anzutreffen. Ein gewisser Realismus wäre bei der Lösung dieser Herausforderungen wünschenswert – auch in Vorwahlzeiten.    



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